Tema de altura en Bahia Blanca

Antes que nada disculpen si este no es el lugar correcto para el articulo... Webeando encontre una respuesta al interrogante que muchas veces tuve sobre Bahia, y era el porque antes se hacian edificios de mas de 20 pisos y ahora se esta llenando de edificios de entre 10 y 12 pisos... pense que respondia a un problema economico, falta de interes en edificar en altura, o simplemente algo relacionado a lo primero y era que seria costoso traer gruas y personal desde Bs. As. para construir aca entonces se desistia de la idea... pero al parecer no es por estas razones. Para los tiempos actuales me parece realmente una ridiculez, mas que nada por los problemas actuales que esta trayendo... He aqui la nota al respecto: Quote:> BAHIA BLANCA EN LAS ALTURAS Rimas y razones del perfil edilicio bahiense Mario R. Minervino/"La Nueva Provincia" Desde el año 1972 no pueden construirse en Bahía Blanca edificios de más de 15 pisos de altura. Sin embargo, ahora hay quienes pretenden una revisión de aquella norma para comenzar a delinear un nuevo perfil ciudadano, más cerca de las nubes y también, del nuevo milenio. Perfil edilicio de la ciudad, limitado a 15 pisos de altura. En Bahía Blanca no se pueden construir edificios de más de 15 pisos de altura. Ese condicionamiento está impuesto en el Código de edificación local, redactado hace 35 años, dentro de las pautas del Plan de Desarrollo elaborado por un equipo de estudio coordinado por el arquitecto Eduardo Sarrailh. Dicha resolución puso punto final a la anarquía que existía desde la década del '40, cuando este tipo de obras habían comenzado a tener un desarrollo incontenible. La normativa dispuso que esa cota máxima, que ronda los 45 metros de altura, era aplicable a la denominada zona C1, que involucra una franja del microcentro bahiense delimitada por calles Brown-Vieytes y San Martín-Zelarrayán, entre la avenida Cerri y el canal Maldonado. Fuera de ella, el límite disminuye hasta llegar a máximos permitidos de 4 pisos en la zona, por ejemplo, del barrio Universitario. De esta manera, aquel Plan delineó un perfil edilicio de ciudad, de acuerdo con el criterio de sus autores, adecuado a su escala y a la cantidad de habitantes convenientes para su centro. En 1972 la población del partido de Bahía Blanca era de 167.000 habitantes, de los cuales 120 mil correspondían a nuestra ciudad. El estudio estimó un crecimiento que en 2015 la convertiría en una metrópoli de 500.000 habitantes. En ese punto, se concluyó que el crecimiento habitacional en el área céntrica tendría que ser absorbido, atento a la escasa disponibilidad de terrenos baldíos, mediante edificios en altura, estimando la necesidad de construir al menos 100 inmuebles de 10 pisos antes de 1983. Un plan racional e higiénico El plan de desarrollo de 1972 evaluó la magnitud de los cambios que tendría Bahía Blanca en los siguientes 30 años, "proponiendo una estructura general de crecimiento y buscando coordinar la acción pública y privada, en un esfuerzo de mutua complementación". En ese aspecto, adoptó decisiones teóricas tendientes a dar un marco adecuado al crecimiento de la población, determinando que el desarrollo edilicio debía responder a determinadas cuestiones que le dieran un orden armónico y, sobre todo, racional. "Reconocer la legitimidad de construcciones en todos los loteos urbanos llevaría a una insensata dispersión de las áreas y a la creación de estructuras antisociales absolutamente antieconómicas en cuanto a la provisión de servicios. En consecuencia, es imprescindible instrumentar una clara y vigorosa política de zonificación, que cuente con el apoyo consciente y razonado, tanto de las autoridades provinciales como de la población", indicaba aquel estudio. Teniendo en cuenta que crecimiento de casi 100 mil personas que tendría la ciudad entre 1972 y 1983, los autores del Plan adoptaron medidas que consideraron adecuadas para generar una trama que cumpliera con requisitos mínimos de "higiene, ventilación y estética". En ese esquema, y basados en modelos y experiencias de otras ciudades del mundo, fue que establecieron edificios de una altura máxima de 15 pisos. ¿Podrían haber elegido también de 12 o de 18 pisos?. Sin duda. Fue una determinación de alguna manera "arbitraria", dentro de cierto orden considerado lógico para nuestra ciudad. También se apuntó a dejar, dentro de cada manzana, espacios sin ocupar "Hasta el presente, la mecánica especulativa y la falta de controles han posibilitado la ocupación total del lote, inclusive para edificios en altura. Parece innecesario enfatizar la gravedad de esta situación en una ciudad como Bahía Blanca, con un pujante desarrollo en vertical. Los problemas de higiene ambiental, equilibrio psíquico y contaminación del aire pueden alcanzar niveles críticos para la población residente", indicaba el estudio. Pese a que la normativa no lo menciona, algunos profesionales de la arquitectura y de la ingeniería consultados, coincidieron en señalar que también pueden haber incidido en la decisión del tope de altura la idea de evitar grandes "conos de sombra" y determinada "agresividad" para los peatones que ven surgir esas moles sobre la línea municipal sin ningún tratamiento preferencial en la planta baja que lo haga amable en su encuentro con la calle. Claro que, al imponer esta limitación edilicia, los autores del Plan alertaron sobre posibles conflictos en el tiempo, al contraponer intereses del bien común con los de neto corte inmobiliario. "El poder de los gobiernos municipales suele ser insuficiente para contrarrestar la fuerza de los intereses especulativos en juego. Por eso esta ley debe contener los standards higiénicos deseables, la compensación de valores económicos por mayor aprovechamiento de lote y la limitación de volúmenes edificables", indicaron. Por otra parte, se establecieron pautas que pudieran mejorar el habitat del sector de mayor densidad urbana. "La principal preocupación debe estar dirigida a establecer un ejido urbano que absorba la alta densidad y mejore las condiciones higiénicas, espaciales y estéticas que afectarán al núcleo poblacional más importante de la ciudad". Esta búsqueda impuso la reglamentación de dejar libres los centros de manzana, con la idea de generar en ellos verdaderos pulmones verdes. "Ese centro garantizará la formación de un "corazón" de manzana, con abundante arbolado, y la supresión del "departamento interno", con todas unidades habitacionales con ambientes que iluminen y ventilen el frente o contrafrente", consignaba el estudio. Por último, es interesante destacar la voluntad de los autores del trabajo de alertar sobre la dinámica de una ciudad y los factores que van modificando, en el tiempo, el escenario analizado, en este caso en 1972, y la necesidad de ir adaptando ese estudio a las diferentes circunstancias que vayan ocurriendo. "El código de edificación representa una interpretación previsora de las fuerzas creadoras de una ciudad, de sus ambiciones y posibilidades. A quienes lo apliquen en el tiempo les cabe la responsabilidad de compenetrarse de sus objetivos a efectos de mantener la flexibilidad de interpretación para no lesionar inútilmente los intereses particulares. Más importante que la "norma", es su espíritu. Esto es, verdaderamente, lo que debe ser salvaguardado", señalaron. Ese trabajo de readecuación se ha realizado de manera parcial en algunos momentos, aunque la dinámica propia de una ciudad exige un revisión constante y superadora que muchos especialistas reclaman por estos días. Historias verticales Bahía Blanca comenzó a modificar su perfil urbano para dejar atrás el poblado de casas bajas de adobe y techos de paja apenas despuntaba el siglo XX. Aparecieron entonces las primeras "obras en altura", aunque con un lenguaje completamente ajeno al del que sería el "rascacielos moderno". Nadie identifica hoy al Palacio de Tribunales (Estomba 32, de planta baja y cinco pisos) o al banco de la Nación (Moreno y Estomba) con edificios en altura, más allá de sus dimensiones. El primer modelo acorde al estilo data de 1937, cuando el ingeniero Guillermo Martín diseñó una obra de líneas modernas, con estructura de hormigón armado, balcones y cocheras en planta baja, en la esquina de Zevallos y Portugal. Por entonces no existía la denominada "ley de Propiedad Horizontal" que permitiera vender cada departamento de manera independiente, por lo cual había un único propietario del bien que a su vez alquilaba cada unidad. De allí la denominación de "edificio de rentas" a este tipo de propuesta edilicia. El segundo edificio data de 1942, y su aparición causó impacto entre los vecinos, que incluían en su "vuelta del perro" pasar frente a esa estructura que crecía entre andamios de madera en calle Alsina 317, donde actualmente funciona el Juzgado federal. La obra, proyectada por el arquitecto Raúl Costa Varsi, disponía de planta baja y cinco pisos, con "servicio centralizado de calefacción, agua caliente e incineración de residuos". Por último, en aquella "pionera" década del 40, se levantó el edificio "Alas", ubicado en calle Sarmiento 48, frente a la plaza Rivadavia, con su particular fachada de ladrillo vista, casi inspirada en los entonces difundidos chalets marplatenses. En los 50 la fiebre de construir en altura se instaló de manera contundente y en las siguientes dos décadas se modificaría para siempre el perfil de la ciudad, con casi 300 rascacielos distribuidos en todo el microcentro. Claro que la "novedad" de los rascacielos no estaba reglamentada en código de edificación alguno. De allí la existencia de verdaderas "moles" imposibles de llevar a cabo hoy en virtud de la reglamentación vigente. Así surgieron el Taberner (15 pisos, O'Higgins y Brown, 1955-1959) o el más alto de la ciudad, el "Estomba", de calle Estomba 150, dos torres alineadas, una de 22 pisos al frente y otra de 18, inaugurado en 1965, que trepa, la primera, a los 74 metros de altura. En rigor, esta mole diseñada por el arquitecto Pedro Doiny Cabré, quedaría por debajo del edificio Caviglia, Sarmiento y Zelarrayán, vecino a la Catedral, si se suma a su altura la torre metálica de 59 metros montada por Canal 9 TeleNueva en 1965. El conjunto constituye el punto máximo de la ciudad, con 128 metros de alto. --- Ex barraca Segatori Proponen construir una "supertorre" vidriada Profesionales de la arquitectura e ingeniería consultados por este diario coincidieron en señalar que la ciudad del nuevo milenio no puede ya responder en todos sus alcances a la planificación pensada hace más de tres décadas atrás. Barrios cerrados, shoppings y polideportivos son algunas de las muchas propuestas que en los últimos tiempos debieron resolverse "vía excepción" por no ser parte de lo conocido en los 70. Ahora, nuevas torres de singular diseño y ambiciosa altura, pretenden también tener su espacio en la ciudad, para lo cual muchos profesionales e inversores persiguen una actualización del código vigente. Un ejemplo concreto, acaso "el primer adelantado" de esa ambición renovadora, lo conforma el proyecto de levantar en el terreno que aún ocupa la que fuera la barraca Segatori (Corrientes y Darwin), una torre completamente vidriada, "con forma de aguja", que aspira a trepar, en principio, a los 20 pisos. Su autor, el arquitecto Mauro Grippo, explicó que el proyecto ya comenzó a recorrer las oficinas municipales en busca del necesario consenso que le permita obtener, "vía excepción", con la participación del Concejo Deliberante, la factibilidad de materializarla. A su criterio, y fuera de su proyecto en particular, el profesional considera que Bahía Blanca merece ya pensar en otro tipo de obras, acaso con edificios emblemáticos, apoyada en una actualización de la normativa acorde a los nuevos tiempos. "Creo que merecemos un espacio donde realizar otro tipo de emprendimientos. No hablo de intervenir en el microcentro, que de alguna manera ya tiene un perfil definido, pero podrían determinarse nuevas áreas donde hacer cosas que puedan ser atractivas", señaló. Respecto a su proyecto en la zona de la estación Sud, impulsado por un importante grupo inversor, el mismo sería destinado a oficinas, planteando además un gran centro cívico-cultural en la planta baja, respetando la tipología edilicia existente, accesible al uso público. >fuente: http://www.lanueva.com/07/03/04/734103.sht Saludos! y espero que dicha ley se derrumbe antes de que los edificios pedorros de menos de 14 pisos llenen los barrios residenciales de monstruosidades con medianeras gigantes... de hecho cuando me vine aca no tenia nada enfrente, ahora tengo una torre muy linda en construccion, y dos aberraciones frente a la ventana >