Se estan terminando los oasis barriales !
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LA DEMANDA PARA CONSTRUIR EDIFICIOS IMPULSA LA DEMOLICION DE VIVIENDAS PARTICULARES
La Ciudad crece en altura, pero pierde casas en los barrios
Un chalecito al lado del otro. Casas bajas, pocos negocios, callecitas tranquilas... A Buenos Aires cada vez le quedan menos cuadras así. Año tras año, la Ciudad suma más edificios y se queda con menos casas. Teniendo en cuenta los metros cuadrados, en lo que va de 2005 sólo el 5% de los permisos solicitados al Gobierno porteño para construcciones y ampliaciones correspondieron a viviendas unifamiliares. El porcentaje no para de caer: en 2004 fue del 6,6% y en 1990, 24,1%.
En contrapartida, cada vez se piden más permisos para obras en altura, que este año suman el 95% de los metros cuadrados de obras nuevas y ampliaciones (ver En números). Los edificios se acomodan casi con escuadra en los barrios en los que el Código de Planeamiento Urbano permite proyectos de varios pisos.
Para José Rozados, de la consultora Reporteinmobiliario.com, la demanda de lugar para construir edificios es lo que marca la tendencia: "Los terrenos cuestan cada vez más caros y a nadie le conviene construir una casa en Capital. La costumbre, alguna vez típica de la clase media porteña, ahora se trasladó a los countries, barrios privados y ciertas localidades del Conurbano".
La consultora realizó un relevamiento comparando los permisos de obra de un lado y del otro de la General Paz y la diferencia es notable. "Durante 2004 fueron solicitados 190 autorizaciones para la construcción de viviendas unifamiliares en Capital. Sólo en Pilar el promedio anual es de 1.000", agrega Rozados.
Y los operadores de countries confirman el dato. "La mayoría de nuestros compradores son vecinos de Belgrano y Barrio Norte. Los números no les cierran para dar el salto de un departamento a una casa dentro de Capital, pero sí para levantar una casa desde cero en un emprendimiento cerrado", explica Carlos Domínguez, del Grupo Farallón, un holding que ya desarrolló varios countries en el GBA y que tiene una división dedicada a la construcción de casas llave en mano.
En la otra punta de la demanda, las inmobiliarias de Capital tienen inconvenientes para conseguir terrenos. Ante la escasez de lotes libres, los constructores terminan tirando abajo casas para hacer el pozo de un edificio.
"Pasa mucho en Caballito, Palermo, Núñez y Villa Urquiza, donde todavía quedan casas chorizo o chalés antiguos con terrenos amplios. Y empuja la cantidad de edificios", explica Rodrigo Saldaña, de Toselli y Fuentes. La inmobiliaria tiene unos 20 edificios en venta en esos barrios.
Los brokers cuentan casos en los que los mismos constructores les tocan el timbre a los vecinos para hacerles ofertas irresistibles por sus propiedades. Las más buscadas son las de mayor frente (como mínimo 10 metros), que garantizan la construcción de proyectos más grandes.
"En la jerga les llamamos 'huecos' —explica Carlos D'Odorico, de la inmobiliaria homónima— Cuando aparece uno no hay tiempo ni de publicar el aviso por la demanda que hay. Obviamente, eso lleva los precios para arriba y los dueños terminan pidiendo lo que no vale la propiedad".
Muchas veces, las casas que se derrumban para hacer edificios se encuentran en buen estado. En algunos casos, además, vieron pasar la historia del barrio (ver recuadro). La clave para su supervivencia es el Factor de Ocupación Total (FOT), un número que establece el Código de Planeamiento Urbano y determina hasta qué altura se puede construir.
Este índice varía de cuadra en cuadra, incluso en un mismo barrio. Los más altos (de cuatro para arriba) son los que permiten edificios. El FOT, además, determina el valor de los terrenos. Las inmobiliarias calculan el precio de venta multiplicando la superficie de los lotes por el FOT. La cuenta da la cantidad de metros edificables. Hoy en día, ninguna casa para demoler baja de US$ 150 el metro edificable. Así, un terreno de 10 por 30 metros puede llegar a costar US$ 180.000. Una oferta muchas veces difícil de rechazar y que ya le está cambiando la cara a la Ciudad.
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